НАИИ - Национальная Ассоциация Индивидуальных Инвесторов
Банки и вклады
Паевые фонды
Инвестиции в недвижимость
Доверительное управление
Private Banking
Драгметаллы
Инвестиции в Искусство
Все новости
Индивидуальный инвестор
Размещение инвестиций






Индивидуальный инвестор

Инвестирование в недвижимость – как это делается.


Инвестирование в недвижимость – как это делается.

Часть 2. Инвестиции на вторичном рынке.


В предыдущей статье мы рассматривали инвестирование в первичный рынок недвижимости. Продолжаем наш рассказ, только теперь коснемся инвестирования в квартиры для последующей сдачи в аренду.

При вложении средств во вторичный рынок выиграть за счет низких цен при покупке не получится. Рынок в Москве очень развит. Поэтому квартиры не продаются ощутимо ниже ее реальной рыночной стоимости. В случае встречи предложения, разительно отличающегося от подобных квартир, надо быть осторожным. С квартирой может быть что-то не так. В связи с большим спросом на сдаваемое жилье в Москве вы, приобретая готовую квартиру, сразу же можете начать извлекать доход за счет аренды. Сдать можно ее в кратчайшие сроки. Вы будете выбирать из нескольких претендентов, если ваша квартира небольшая и находится в пешеходной досягаемости от станции метро.

Если вы хотите сдать недорогую квартиру, то нет смысла делать дорогой ремонт. Вы сразу сможете ее сдать, но в цене много не выиграете. Если же ваша квартира расположена в центре или в другом престижном районе, то смысл в дорогом ремонте есть. Можно сдать ее в аренду иностранцам. Вторичный рынок в Москве непрерывно растет. Важной частью прироста вашего капитала будет повышение стоимости самой квартиры.

Риски при вложении денег в квартиры несколько поубавились в связи с принятием Конституционным Судом РФ решения о защите прав добросовестных покупателей. До трети квартир на вторичном рынке по мнению профессионалов, имели те или иные неувязки, а каждая десятая с большими юридическими проблемами. Здесь и ущемление прав несовершеннолетних, родственники, претендующие на долю жилплощади и неграмотно проведенные в прошлом сделки. Надо быть внимательным, проверку квартиры необходимо доверять юристам, имеющим опыт ведения таких дел. Не каждый юрист справится с такими проблемами, а вам придется все это потом решать.

Куда же эффективнее вкладывать деньги на вторичном рынке. Если у вас денег достаточно, то вы можете вложить их в элитную квартиру. Вы сможете получать максимальный процент прибыли от аренды. У специалистов есть такое правило: за год квартира окупается за счет аренды на 8-10%. Пример: дешевая 2-х комнатная квартира на окраине за 55 тыс. долларов. В год вы должны получить в среднем 5000 тыс.долларов, то есть цена аренды будет 5000:12= 420 долларов в месяц. Этот процент ренты будет выше в дорогом сегменте квартир, где-то на уровне 11-12%. Но чтобы получить такой процент ренты Вложить средства в ремонт, в оборудование Поставлять вам обеспеченных арендаторов должна управляющая компания. С дешевыми квартирами проще. Рента здесь не так высока. Но зато такие квартиры можно в любое время и быстро продать, да и арендатора можно подыскать очень быстро.

Если вы хотите заработать на аренде, то если квартира большая и в плохом районе не стоит вкладывать средства в ремонт. Вам не удастся сдать ее обеспеченным жильцам, отсюда и рента будет невысока. Где же выгоднее приобретать квартиру? В Москве во всех районах цены на квартиру растут примерно одинаково. Надо грамотно подходить к вопросу: в каком доме лучше купить квартиру. Есть сильно изношенные инженерные коммуникации, депрессивное локальное окружение. Но есть и интересные варианты, например “хрущевки”. Можно угадать под расселение и тогда вместо старой 30- метровой квартиры получите 38-и метровую новенькую квартиру. Но реально такое событие, как снос дома, несмотря на план сноса в текущем году, может произойти через несколько лет. Что лучше: панель или монолит, “сталинка” или “хрущевка”?

Уделять почти все свое внимание вы должны не дому, а району и локальному расположению дома. Длительное время специалист не могут однозначно определить, какой тип зданий растет лучше по цене. Однако обнаружена такая тенденция: двухкомнатные квартиры за последние два года оказались лидерами по приросту цен. До этого периода ими были однокомнатные квартиры. Следовательно, потребительское внимание постепенно смещается в сторону многокомнатных квартир, очевиден в последующем спрос на 3-х комнатные квартиры.

Иностранный опыт

Совсем недавно один “быстрый” британский миллионер делился опытом. Смысл его действий был прост: на этапе роста рынка (а в Британии прирост стоимости достигал +25%/год) он оформил ипотечный кредит на приобретение сразу нескольких квартир. Эти квартиры он тут же сдал в аренду. Чуть позже он снова взял кредит, но уже обеспеченный доходом от этой аренды и вновь приобрел несколько квартир. И конечно же эти квартиры стали приносить ему дополнительный доход. Такие шаги были проделаны им еще несколько раз, время от времени фиксируя прибыль и погашая тот или иной кредит. Важно, что все это было возможно благодаря двум важным особенностям: процент дохода от аренды явно был выше, чем проценты по кредиту. (Англия обладатель одной из самых низких ипотечных ставок в Европе) и, естественно положительный тренд британского рынка недвижимости.

Последнее умозаключение очень важно! 12 лет назад именно в Англии произошли события, который надолго запомнились квартирным игрокам. В 80-е годы англичане повально скупали квартиры за счет ипотечных кредитов, рынок в то время активно шел вверх, но в один момент цены просто-напросто превысили тот разумный максимум, при котором люди уже не могли приобретать квартиры только за счет своих доходов, также добавился экономический спад и т.д. И дальше снежный ком покатился в обратную сторону. В начале 90-х люди просто перестали выплачивать проценты по кредитам, а банки в свою очередь стали забирать квартиры в счет долга и выставлять их на продажу. Естественно спрос катастрофически падал, в этой ситуации мало кто осмеливался просить новые кредиты, а предложение росло – к банковским квартирам присоединились те, кто спешил избавиться от дешевеющего имущества. Цены падали несколько лет. К середине 90-х годов наступило некое равновесие.

Такая экономическая ситуация была характерна не только для России. Тоже происходило и в других странах, охваченных экономическим кризисом, например в Индонезии цены на недвижимость упали в течение одного года в 8 раз.


Вклад денег .ру \ Индивидуальный инвестор