НАИИ - Национальная Ассоциация Индивидуальных Инвесторов
Банки и вклады
Паевые фонды
Инвестиции в недвижимость
Доверительное управление
Private Banking
Драгметаллы
Инвестиции в Искусство
Все новости
Индивидуальный инвестор
Размещение инвестиций






Индивидуальный инвестор

Большие проблемы частных инвесторов


Большие проблемы частных инвесторов

Рассмотрим ряд причин, по которым частные инвесторы отказываются от вложений в жилую недвижимость. Число лиц, которые покупают у застройщиков инвестиционные контракты, снизилось на 5-10% по сравнению с 2003 годом. Законодательные акты оказались несовершенными?

Срыв срока строительства, сложности оформления документов на стройку т несоблюдение условий инвестиционных контрактов, а иногда и мошенничество – основные причины, из-за которых сегодня дольщик не спешит вложиться в первый встречный объект. Ни строители, ни юристы не разработали единой модели взаимоотношений между частными инвесторами и строителями. Так одни компании подписывают договор о вносе средств в строительный проект, другие работают по схеме переуступки прав на объект, третьи выпускают векселя, которые погашаются квадратными метрами по окончании строительства. Строители встретили попытки депутатов законодательно отрегулировать ответственность застройщиков отрицательно, считая несправедливо перекладывать ответственность на их плечи. Аргументы снижения интереса граждан к инвестициям в строящиеся здания. Первое – цены. Со второй половины 2004 года рост цен на квартиры двузначными темпами, сегодняшний рост – это поправка на инфляцию. Второе – не все инвесторы успели продать квартиры по запланированной цене в связи с торможением рынка. Следовательно, нет возможности вкладывать средства в текущем году. Сейчас хороший доход можно получить, сделав вложения в интересный проект точечной застройки. Массовое жилье дорожает медленно и строительство его сокращается. Снижение доходности вложений в недвижимость – главное разочарование инвесторов.

Физическое лицо получит в этом году доход от вложений в пределах 15%, что значительно меньше, чем за прошедшие два года – доход был в пределах 35-40%. Это происходит из-за роста себестоимости строительства, превышающей рост цен на готовые дома. Есть на рынке объекты, предлагаемые по ценам близким к инвестконтрактам. Так, в Куркино есть предложения по строящимся объектам близко по ценам на построенное жилье. Тех, кто вкладывает средства, чтобы перепродать готовую квартиру, всего лишь 3-5 % от общего числа участников. Если объем жилищного строительства составляет 5 млн. кв. метров, то для рынка критично, если объем инвестиционных квартир составляет 3 млн. кв. метров. За время инвестиций в строительство было куплено много квартир. Но на рынке они не предлагаются одновременно – накопилось в лучшем случае около 1 млн.кв.метров. Цены на недвижимость замерли. Сейчас время зарабатывать на сдаче жилья в аренду. Задача застройщиков не обрушить поток средств от физических средств, не потерять их доверие. 80% привлеченных средств – это средства граждан. Пока нет тенденции к замещению средств граждан кредитами банков.


Считается, что исключить конфликты между инвесторами и застройщиками призван новый закон о долевом участии в строительство, который вступил в силу в апреле. Этот закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости” был принят Госдумой вместе с пакетом законов о создании рынка доступного жилья в 2004 году. По этому закону собирать деньги с граждан дольщиков (соинвесторов) может только компания, имеющая разрешение на строительство. Также застройщик обязан раскрывать всю информацию о себе по первому требованию клиента, а клиент имеет право расторгнуть сделку во внесудебном порядке в любой момент и получить назад свои средства с процентами. Сторона застройщик наоборот может расторгнуть сделку только через суд. Также очень важный момент: закон вводит ответственность за срыв сроков строительства – застройщик обязан фиксировать его в договоре и платить соинвесторам за невыполнение данного обязательства.

Чего и следовало ожидать со стороны строителей – началась работа над поправками. По информации компетентных источников, поправки будут вноситься как законопроект об изменении ранее принятого закона о долевом участии, что позволяет править не один этот закон, а все законодательные акты, какие потребуются, включая Налоговый кодекс. Почему-то поправки пишут те же специалисты, что и закон о долевом участии. А мнением частных инвесторов ни застройщики, ни эксперты не интересуются.

Для позитивного начала надо было бы решить важную проблему: принять типовую форму инвестконтракта, в котором соответственно прописаны основные нюансы взаимоотношений инвестора и застройщика и только после этого приступать к основной работе над законопроектами.


Вклад денег .ру \ Индивидуальный инвестор