НАИИ - Национальная Ассоциация Индивидуальных Инвесторов
Банки и вклады
Паевые фонды
Инвестиции в недвижимость
Доверительное управление
Private Banking
Драгметаллы
Инвестиции в Искусство
Все новости
Индивидуальный инвестор
Размещение инвестиций






Индивидуальный инвестор

Инвестирование в новостройки. Новая реальность.


Инвестирование в новостройки. Новая реальность.

Некоторые эксперты рынка утверждают, что эпоха сверхдоходов частных инвесторов-спекулянтов закончилась. Технология получения этих сверхдоходов была проста - деньги вкладывались на “этапе котлована”, а после принятия дома госкомиссией квартира продавалась. ФЗ “О долевом участии в строительстве многоквартирных домов….”, был принят государственной думой и подписан президентом настолько быстро, что участники рынка недвижимости не успели и “глазом моргнуть”. Положения закона вызвали однозначную реакцию строительных компаний и агентств недвижимости, которую можно выразить так: “закон необходимо срочно менять”.

Пока на строительном рынке стабильная ситуация. Девелоперские компании пока распродают квартиры в домах, строительство которых началось до 1 апреля 2005 года (даты вступления закона в силу), используя старые добрые инвестконтракты. Некоторые представители крупных строительных компаний прямо заявляют о том, что они приостановили продвижение своих новых проектов из-за злополучного закона. Другие же, как ни в чем не бывало, строят и продают, используя суррогатные схемы, призванные обойти ФЗ “О долевом участии…”.

В новом законе “О долевом строительстве” было описано лишь два типа договоров - договор об участии в долевом строительстве и договор об уступке прав требования. Помимо этих договоров согласно ГК РФ и ряду других нормативных актов разрешено вместо денежных средств оплачивать будущие квартиры ценными бумагами. Наиболее удобной для девелоперов ценной бумагой с этом смысле является вексель, главным образом потому, что не требует сложных процедур и уплаты налога на выпуск ценных бумаг. Соответственно появилась (хотя на самом деле она существовала уже довольно давно) т.н. вексельная схема. Ее суть заключается в том, что покупатель приобретает у девелопера вексель, стоимость которого эквивалентна стоимости квартиры, дабы совершить по окончании строительства дома, обмен этой ценной бумаги на готовую квартиру. Кроме того, не запрещено и использование самого простого варианта – заключения предварительного договора купли-продажи (долевого участия, уступки прав, агентского договора с единовременной оплатой или рассрочкой платежа). Наконец, одним из классических способов реализации новостроек является продажа квартир с помощью коммандитных товариществ, когда покупатель приобретает пай КТ, который также впоследствии меняется на квартиру.

Сейчас среди инвестиционно-строительных компаний все большее распространение получает вексельная схема. Однако риски этой схемы для инвестора остаются велики. Например, в случае возникновения каких-либо проблем у девелопера, инвестор может не получить вожделенную квартиру по цене векселя. Кроме того, приобретают большую важность существенные условия схемного договора – описание дома и квартиры, цена, сроки, оформление векселя и т.д. Главный риск этой схемы состоит в том, что как правило инвестору предлагается купить вексель, выпущенный не известной строительной компанией, а фирмы, образованной несколько месяцев тому назад с уставным капиталом в 10 тыс. рублей. Приобретение инвестором векселя не влечет возникновения права на квартиру – только права собственности на вексель. Применение схем чревато и для девелоперов – суд может признать схемные договоры договорами о долевом участии в строительстве. Игроки рынка недвижимости отмечают, что со временем необходимость применения схем исчезнет. Во-первых, схемам не доверяют покупатели-инвесторы, а во-вторых, в сроком времени ожидается принятие поправок к ФЗ “О долевом участии в строительстве многоквартирных домов….”, призванных снять все вопросы, раздражающие застройщиков.

К сожалению, закон “О долевом участии в строительстве...” не позволяет индивидуальным инвесторам безопасно инвестировать в новостройки на этапе котлована, чтобы впоследствии осуществить продажу квартиры и получить доход. Положительным моментом для инвесторов может стать предсказываемый девелоперами рост цен, вызванный дефицитом новых проектов (строители заморозили продвижение новых проектов до момента принятия поправок в ФЗ 214). который возникнет через полгода-год. Значит, инвесторы, приобретающие квартиры в домах, поступивших в продажу незадолго до 1 апреля 2005 года, вполне могут рассчитывать на получение солидных доходов.

Бурный рост цен на московскую жилую недвижимость, который характеризовался 40% годовых, приостановился в 2004 году. Соответственно доходность операций по перепродаже жилой недвижимости снизилась примерно до 15-20% годовых. На новые реалии рынка быстро отреагировали покупатели – инвесторы. Их количество сократилось.

Если в 2004 году покупателей-инвесторов московских новостроек было 9-10% от общего числа покупателей, то в 2005 году их количество составило не более 7%.

Прямые инвестиции.

Сейчас средний рост цен на жилую недвижимость в Москве составляет 1% в месяц. Эксперты прогнозируют фиксацию этого показателя в среднесрочной перспективе. В среднем жилая недвижимость Москвы всех сегментов (от панельного жилья до элитных квартир) может принести сейчас не более 35% годовых. При этом элитная недвижимость растет “со скоростью” 15-25%, бизнес-класс – 12-30% и панельное жилье - 12-18%. Уровень риска – средний. Некоторые эксперты советуют инвестором уходить с рынка недвижимости Москвы на региональные рынки, ситуация на которых напоминает 2003 год в Москве. Однако, показатели рискованности таких инвестиций остаются чрезвычайно высоки. Другие эксперты указывают на неоднородность инвестиционного рынка недвижимости столицы, в частности на наличие проектов, способных принести доходы, превышающие рыночные (до 40-45% годовых).

По мнению экспертов, недвижимость, как объект вложения денежных средств, остается интересна по двум основным причинам:

1) это самый надежный актив из всех имеющихся в наличии на инвестиционном рынке.

2) один из самых доходных активов, ведь сейчас у недвижимости практически нет альтернативы: фондовый рынок пока стагнирует, проценты по вкладам в банках в большинстве своем ниже годовой инфляции, альтернативные инвестиции сложны для понимания.

С точки зрения инвестора - недвижимость - просто инструмент, имеющий свои плюсы и минусы, не лучше и не хуже других инструментов для достижения поставленных инвестором целей. Для кого-то, например, недвижимость весьма рискованна - невысокая доходность,низкая ликвидность, неэффективность, паушальность, политические риски России, зависимость рынка от нефти, налоговые дела и т.д. Для кого-то очень и очень доходна, недвижимость надежна, транспорентна, предсказуема и т.д. и т.п. Взгляд на недвижимость индивидуален у каждого инвестора. Этот взгляд зависит от многих и многих факторов начиная от общеполитической ситуации в РФ и кончая личными, человеческими характеристиками инвестора.

ПИФы недвижимости.

В действительности на рынке не так много ПИФов, в которые могут инвестировать деньги частные лица. Таких “розничных” фондов всего несколько. Безусловным преимуществом ПИФов недвижимости перед прямым инвестированием является низкий входной порог пай стоит до 10 000 долларов. Ясно, что на эти деньги квартиру в инвестиционных целях не купишь. Так что ЗПИФН является неплохой возможностью для мелких и средних инвесторов вложить деньги в рынок недвижимости, показывающий в последнее время стабильный рост.

Самым главным правилом частных инвесторов остается правило инвестирования "с умом". Т.е. перед вложением средств нужно грамотно оценить последствия своих инвестиций. Одной из тенденций становится увеличение обращений к профессионалам-консультантам по вопросам инвестирования. Причем это касается как индивидуальных, так и институциональных инвесторов.


Вклад денег .ру \ Индивидуальный инвестор