НАИИ - Национальная Ассоциация Индивидуальных Инвесторов
Банки и вклады
Паевые фонды
Инвестиции в недвижимость
Доверительное управление
Private Banking
Драгметаллы
Инвестиции в Искусство
Все новости
Индивидуальный инвестор
Размещение инвестиций






Индивидуальный инвестор

Инвестирование в коммерческую недвижимость


Инвестирование в коммерческую недвижимость


(Фрагменты из книги А. Цогоева “Как инвестировать в недвижимость”)

Инвестировать в строительство торговых и офисных центров частный инвестор не может; пока это остается уделом крупных компаний-девелоперов. Не секрет также, что проекты в области торговой и офисной недвижимости финансировали многие банки и компании сырьевого сектора, такие как “Галерея Аэропорт”, “Альфа Арбат Центр”, “Новинский, 31” и многие другие. В основном банки выдают кредиты девелоперским организациям на проекты, связанные со строительством коммерческой недвижимости, и зарабатывают на этом 15–25% годовых.

Некоторые банки являются самостоятельными участниками рынка коммерческой недвижимости, а доходы, которые приносит им участие в проектах, в некоторых случаях превышают 30% в зависимости от формы участия. В то же время ставки по вкладам в валюте составляют сейчас в среднем 8–9% годовых. Другими словами, банки занимают у населения под 9% годовых, а получают доход от проектов в среднем до 15–30%. Некоторые частные инвесторы обладают значительными средствами, подчас превышающими десятки миллионов долларов. Эта категория инвесторов вкладывает денежные средства как в жилую, так и в коммерческую недвижимость, формируя диверсифицированные инвестиционные портфели. Конечно, на некоторые проекты в области коммерческой недвижимости необходимы суммы большие, чем десятки миллионов (крупные торговые центры, офисные здания, складские комплексы).

Поэтому частные инвесторы оперируют менее масштабными проектами. В основном это street retail — отдельно стоящие объекты торговой недвижимости (встроенопристроенные помещения на первых этажах в центре и на окраинах города), приобретаемые с целью последующей сдачи в аренду, небольшие офисные помещения (блоки) в строящихся или уже построенных административных зданиях, площадью от 100 до 1000 кв.м, а также особняки (отдельно стоящие здания).

Первый раз я столкнулся с частным инвестированием в офисную недвижимость в 2001 году. Семейная пара совладельцев нескольких московских мебельных магазинов обратилась ко мне с просьбой помочь им разместить денежные средства (порядка 400 тыс. долл.) в объект коммерческой недвижимости. Их интересовали, в первую очередь, офисные помещения класса А или В. Задача была непростой, ведь в 2001 году не существовало практики продажи девелоперами офисных помещений в строящихся офисных зданиях (это делалось на нулевом цикле, то есть как в жилых новостройках). Поэтому не оставалось ничего, кроме как отыскать помещение на первом этаже какого-нибудь элитного дома в центре города. Мне повезло, на рынке вскоре появилось такое помещение — офис площадью 150 кв.м на первом этаже сданного элитного дома на Таганке выставлялся по 2900 долл./кв.м. Благодаря моему участию в переговорах, инвесторы приобрели объект по 2500 долл./кв.м, и передо мной встала задача сдать офис в аренду. Я привлек для решения этой задачи специалистов из агентства недвижимости, которые успешно сдали помещение по 500 долл./кв.м (без НДС и эксплуатационных расходов) сроком на три года. Технической эксплуатацией данного помещения занималась компания, эксплуатирующая жилой дом. В итоге доход, который получили инвесторы, составил около 18% годовых.

Эта сделка стала для меня самой успешной в 2001 году в данном сегменте недвижимости. Предложение было уникальным, инвесторы оказались достаточно мобильны, да и просто мне улыбнулась удача. Добавлю еще, что сегодня стоимость этого помещения составляет около 3500 долл./кв.м, но инвесторы не спешат его продавать.

Несмотря на положительную статистику, в моей практике встречались случаи неудачного размещения частными инвесторами капитала на рынке недвижимости. В основном я сталкивался с такого рода неудачами, когда инвесторы обращались ко мне в целях решения возникших у них проблем.

Приведу два примера.

Пример 1. Инвестор самостоятельно купил нежилое помещение на первом этаже здания, расположенного в центре города, и сдал его в аренду под ресторан. В счет арендной платы арендаторы сделали там достаточно дорогой ремонт. Но одновременно с окончанием ремонта все здание было поставлено на реконструкцию. Таким образом, в связи с начавшимися работами арендатор утратил возможность продолжать в этом помещении свой бизнес. А инвестору вместо ожидаемого дохода пришлось выплатить арендатору компенсацию за ремонт (согласно условиям договора аренды), и он не получал доходов целый год, в течение которого велась реконструкция здания.

Пример 2. Четверо инвесторов приобрели объект коммерческой недвижимости в районе Отрадное. Риэлтер, выступавший на переговорах с продавцом в качестве представителя инвесторов, пообещал, что сдаст объект в аренду достаточно быстро и по ставкам, превышающим рыночные. В итоге объект оказался невостребован арендаторами. В течение семи месяцев он не приносили инвесторам никакого дохода, более того, на его продажу ушло около трех месяцев.

Подобные случаи могут быть результатом неправильного выбора партнеров по размещению инвестиций, допущения юридических ошибок, неправильного оформления документов и т.д. И если инвестор хочет действовать самостоятельно, не связываясь с посредниками, то он должен готовиться к худшему: потере времени, доходов и инвестиций, обману и т.д.


Вклад денег .ру \ Индивидуальный инвестор